لا يزال الاقتصاد السعودي ينمو بشكلٍ كبير على خلفية النشاط غير النفطي ، مع نمو متوقع للناتج المحلي الإجمالي في 2013 تتراوح بين 3 ٪ و 4.2 ٪ .
استمرار دفع الاقتصاد العقاري من قبل الاستثمار الضخم في البنية التحتية في جميع القطاعات.
“قانون الرهن” الذي صدر في النصف الثاني من 2012 بعد طول انتظار لم يخاطب تماما المسألة الرئيسية المتمثلة في حبس الرهن ونزع الملكية، وليس من المرجح نتيجة لذلك أن يكون له تأثير كبير على قطاع الرهن العقاري.
تشير الفجوة الآخذة في الاتساع بين أسعار إيجارات مكاتب الدرجة الأولى الدولية والمحلية في الرياض، إلى تباين اتجاهات الإشغال .
نظرة عامة:
ارتفع الناتج المحلي الإجمالي السنوي للمملكة العربية السعودية ( بالأسعار الحالية) بنسبة 106 ٪ منذ عام 2005، ومن المتوقع أن يستمر النمو في جميع القطاعات خلال عام 2013.
ومع اختلاف التوقعات، إلا أنها تتفق بشكل عام على أن عائدات النفط ستبقى محرك نمو مستمر على الرغم من أن تأثيرها قد يكون أقل حدة في عام 2013 بسبب عودة ظهور الإمدادات القادمة من العراق .
ومن المتوقع أن يستمر القطاع غير النفطي في النمو بنحو 6 ٪ في عام 2013، بعد أن تم تحفيزه إلى حد كبير من قبل الإنفاق المحلي.
وقد أشارت وكالات التصنيف إلى موافقتها على استراتيجية المملكة العربية السعودية لسداد الدين الوطني والاستثمار في البنية التحتية.
فلا تزال التصنيفات السيادية للمملكة إيجابية على نطاق واسع، حيث منحتها ستاندارد أند بورز تصنيفا من الفئة -أأ (مع نظرة مستقبلية مستقرة) ومنحتها موديز تصنيف أأ3 ( امستقر ) وفيتش -أأ ( مستقر).
وتعد قضية توفير المساكن “الاجتماعية ” و”الميسورة التكلفة” هي القضية الرئيسية في قطاع العقارات على مدى السنوات القليلة الماضية ، والتي لا تزال إلى حد كبير بعيدة عن متناول غالبية السكان نظراً لنقص الخيارات التمويلية المتاحة لهم.
والسبب في نقص المنتجات ينجم عن انعدام الأمن بالنسبة للمقرضين في حالة تعثر السداد. فبعد 15 سنة على الأقل من النقاشات والتباحث، نشرت مؤسسة النقد العربي السعودي قانون التمويل العقاري في منتصف عام 2012 في محاولة لإيجاد حل لهذه القضايا .
وللأسف لم يثبت حل لهذه الحالة، مع تركيز القانون على شركات التمويل عوضا عن البنوك، لكن تجدر الإشارة إلى وجود عدة قوانين إضافية لم تنشر بعد .
ويأمل الخبراء أن يتناول “القانون التنفيذي” بشكل خاص القانون المتعلق بحبس الرهن و نزع ملكية، وإلا حين يتم الإعلان عن ذلك ستبقى القضية من دون حل.
وهناك بعض الإدراك في أن عدم وجود قطاع عقاري منظم يؤثر سلبًا على مصالح المملكة ، ومع ذلك، لا يوجد في هذه المرحلة إجماع بماهية المشاكل وكيفية معالجتها .
ولا تزال القضايا الرئيسية تشمل أنشطة السمسرة ، والنقص في الإدارة المهنية للممتلكات وسوق تجارة الأراضي.
سوق المكاتب
بعبارات صريحة ، يشهد سوق المكاتب في المملكة العربية السعودية ازدهارا وطلبا قويا. ومع ذلك، هناك بعض الالتباس في كل من المدن الرئيسية الثلاث فيما يتعلق بالموقع الفعلي لمنطقة الأعمال المركزية والمنطقة التي تشهد ديناميات نمو القطاع المكتبي المستقبلي في كل مدينة .
على سبيل المثال، عند تجديد عقد الإيجار أو تلبية متطلبات التوسع المكتبي، يكافح المستأجرون في الرياض من أجل تقرير ما إذا كان ينبغي لهم البقاء حيث هم، أو الإنتقال إلى مكان أكثر ‘مركزية’ في شمال الرياض، أو انتظار تنفيذ مساحات مكتبية أكثر وجاهة في واحدة من مشاريع المكاتب الضخمة المخطط لها مثل حي الملك عبدالله المالي.
ويقع حي الملك عبدالله المالي على قطعة أرض قياسها 1.6 مليون متر مربع، ومن المقرر أن تضيف إلى السوق نحو مليوني متر مربع من المساحات المكتبية الرئيسية التي تستهدف القطاع المالي وجميع احتياجاتها الثانوية بما في ذلك الفنادق، والشقق، وغيرها.
وثمة قلق متزايد بشأن هذا المعروض الكبير من المكاتب والذي سوف يطغي ببساطة على سوق المكاتب عند الإنتهاء من المشروع، إضافة إلى الارتباك الجغرافي الذي سيثيره بتعارضه مع ديناميات السوق المكتبي الحالي في المدينة، وبذلك لدى شاغري المكاتب الحاليين والمستقبليين الكثير للتفكر به قبل اتخاذ أي قرارات.
كما وأضرت المواقف التي يتخذها بعض المطورين بنسبة الإشغال المحتملة للمكاتب الرئيسية، فأكثرهم ببساطة لا يقبلون تأجير أقل من نصف المبنى الذي يديرونه. كما ويعاني المستأجرون من أصحاب الشركات القوية صعوبة في تأمين متطلباتهم في المساحات المكتبية، لكن تجدر الإشارة إلى كون معظم هذه المتطلبات عالية وفقاً لمعايير دول مجلس التعاون الخليجي.
وفي جدة، الوضع أكثر تجزؤا، مع ظهور مساحات مكتبية متفاوتة الجودة في جميع أنحاء المدينة. وبذلك يصعب على المستأجرين الجدد والمتنقلين معرفة أين يقع المكان الأنسب لاحتياجاتهم، وفي كثير من الأحيان، تقع هذه القرارات في نهاية المطاف على عاتق كبار صناع القرار الذين يقطنون غالبا المناطق الراقية الناشئة غرب وشمال جدة.
وفي المنطقة الشرقية يقل معدل الشواغر بكثير عما هو عليه في كل من الرياض وجدة نتيجة الطلب القوي من شركات النفط والغاز الداخلة إلى السوق، ولكن وبشكل معاكس، هناك عدد أقل بكثير من المشاريع المكتبية قيد التطوير.
وحتى في المنطقة الشرقية، تبدو المكاتب الرئيسية الموجودة وكأنها موزعة عشوائياً في جميع أنحاء المدينة، لكن تبقى القضايا الرئيسية هي خدمات الأمن وتأمين دخول السيارات. ولهذا السبب، تقع الكثير من المكاتب الرئيسية على الطرق السريعة الرئيسية المختلفة التي تربط بين مدينتي الخُبر والدمام.
وقد كشفت السنوات الخمسة الأخيرة وجود تناقض هام في معدلات إيجار المكاتب التي يمكن تصنيفها بالمساحات ” المكتبية الدولية الرئيسية” والمكاتب “المحلية الرئيسية” في الرياض. الأمر الذي يكشف عن وجود نفص في معروض المكاتب عالية الجودة بحسب المعايير التي يطلبها الشاغلون من الشركات الدولية والذين يطالبون أيضاً بجودة عالية في الصيانة وإدارة مهنية للممتلكات.
وحاليًا، لا وجود لهذه النوعية من المكاتب إلا في اثنين من المباني؛ وهما برج المملكة وبرج الفيصلية. كما وتكشف البيانات انخفاض أسعار إيجار المكاتب “الرئيسية المحلية ” في الرياض، ويبدو أن هذا النوع من المكاتب سيستمر في الإنخفاض في ظل الإرتفاع المستمر في حجم المعروض.
وأظهرت إيجارات المكاتب في جدة حراكا تصاعديا ضئيلا بصورة عامة، ولكن لا يوجود فصل بين المكاتب المحلية والدولية، وذلك ببساطة لعدم وجود الأخيرة في جدة.
وقد تحركت نهايات السوق العليا والدنيا ( صعوداً طفيفاً ) بالوتيرة نفسها في خلال السنوات القليلة الماضيةوارتفعت إيجارات النهاية العليا بنسبة 14٪ خلال السنوات الخمس الماضية . وهناك ارتفاع في جودة المساحات المكتبية الجديدة في جدة، ولكن يبقى أن نرى ما إذا كان بإمكانها تلبية الطلب، والأهم من ذلك، تبرير أسعار الإيجارات النخبوية التي تتحلى بها.
السوق السكنية
لا تزال قضية الإسكان واحدة من القضايا الشائكة في المملكة العربية السعودية . وتشير التقديرات إلى أن 60 ٪ من مواطني المملكة السعودية، أي ما يقارب 10 مليون نسمة، يعيشون في مساكن مستأجرة. ولا تزال مشكلة ارتفاع أسعار الأراضي تحبط محاولات مطوري القطاع الخاص في معالجة هذا الوضع، حيث يجدون أنفسهم غير قادرين على تلبية المتطلبات السعرية للشرائح المتوسطة والدنيا من المجتمع الراغبين في شراء عقار.
ومن جهة أخرى يستمر السعوديون من ذوي الرصيد المالي العالي بتفضيل تملك الأراضي كوسيلة استثمار طويلة الأجل، وبذلك تتضخم أسعار الأراضي السكنية إلى حد كبير مستبعدين الاستثمار في المساحات السكنية منخفضة التكلفة المنتشرة في مساحات المملكة الواسعة. وليس هناك عمليا أي إطار تنظيمي تقدمه الحكومة للتحكم بتجارة الأراضي ، ولا يأخذ المشاركون فيها عادة حسابان القيمة الاقتصادية الفعلية للأراضي عند اتخاذ قراراتهم الاستثمارية.
وتظهر هنا طبقة إضافية من التعقيد بسبب النظام الحالي لمنح الأراضي. ففي الوقت الراهن، يعتبر جميع الذكور فوق سن 18 عاماً والأرامل من النساء مؤهلين للحصول على قطعة أرض سكنية بصرف النظر عن الدخل أو الوضع الاقتصادي. وبذلك، نتج عن هذه العملية عدد كبير من الأراضي الغير مطورة لعدم توفر الموارد المالية لدى المستفيدين من المنح للبناء على أراضيهم . وقد وزعت وزارة الشؤون البلدية والقروية نحو 2.2 مليون قطعة بهذه الطريقة، ولكن لا توجد بيانات ترصد الاستخدام الفعلي لهذه الأراضي ، وثمة احتمالية بعدم استخدام معظمها، وبالتالي ثبت أن هذه المِنح غير كافية لمعالجة الاحتياجات السكنية في المملكة. ومن أجل معالجة ذلك، ثمة مقترحات للحكومة بإعادة شراء الأراضي التي سبق وأن وزعت في وقت سابق. ولكن إذا ما تم العمل بهذه السياسة ، فإن المشمولين سيحضون بالمال الكافي لبناء منزل، ولكن لا قطعة أرض لهم.
ونظراً للكم الهائل من الدراسات التي كتبت في موضوع الإسكان في المملكة العربية السعودية من قبل مجموعة واسعة من المحللين، قد يكون الآن قد حان للنظر في هذا الموضوع بالتفصيل وتحدي بعض الافتراضات المطروحة. فالبيانات تكشف أن معدل حجم الأسرة السعودية الحالية يبلغ حوالى 6 أفراد، وهذا يعني أن هناك نحو 2.7 مليون أسرة. ومن خلال النمو الطبيعي للسكان ، سينمو الشعب السعودي بنحو 2.5٪ سنوياً ، وإذا افترضنا حجماً ثابتاً للأسرة، فإن ذلك سيعادل 70000 وحدة سكنية سنوياً. وقد تباطأ النمو في عدد المغتربين مؤخراً بسبب المبادرات الحكومية المختلفة، ولكن نسبة النمو لا تزال تقارب 1٪ وذلك يتطلب 15000 وحدة إضافية سنوياً
(على أساس مماثل لحجم الأسرة ). ويعد بناء 85000 وحدة سنوياً رقماً معقولا إذا ما تم حساب قدرات القطاعين العام والخاص، ولكن التمويل يمثل تحدياً نظراً لنقص خيارات التمويل المتاحة للتطوير في القطاع الخاص.
أما فيما يتعلق بالنقص الموجود في المساكن ، فإن عملية تقييم ذلك هي أقل سهولة، لأنها تتطلب تقييماً لحجم الأسرة. فمع انخفاض أحجام الأسر قليلاً على مدى العقد الماضي ( 5.84 فردًا مقابل 6.08) وكون متوسط حجم الأسر في معظم بلدان أوروبا الغربية عند حوالي 2.5 فردًا، فثمة افتراض سائد بأن حجم الأسرة يجب أن يكون أصغر ، ولكن النقص في وجود المساكن هو الأمر الوحيد الذي أعاق ذلك . وإذا افترض المحللون أن متوسط حجم الأسرة يجب أن يكون 5 أفراد على سبيل المثال، فهذا يعني على الفور وجود نقص في المساكن بقدر 500000 وحدة. ولأن هذا هو بالضبط ما تحدث عنه كثير من المحللين ، فإن متطلبات النمو المتوقعة إلى جانب النقص الحالي في المسكن تعتبر كبيرة إذا ما تم جمعهما معا .
ومع ذلك ، يمكن بسهولة تحدي افتراضات حجوم الأسرة المثالية من خلال البيانات السكنية لاقتصادات المنطقة ذات الدخل المرتفع مثل قطر وأبوظبي ، حيث يبلغ متوسط الأسرة المواطنة 8 و 6.5 على التوالي. ولا يوجد في هذه الاقتصادات نقص في مساكن المواطنين وبالتالي لربما ينبغي لنا إعادة النظر في ما إذا كان النقص الذي قام بحسابه المحللون بنفس الضخامة التي تمّ افتراضها. وكما تكشف البيانات أدناه، تكاد معدلات الإيجار في أجزاء كثيرة من مدن المملكة الرئيسية لا ترتفع على الإطلاق. ولكن نادراً ما يعد الوضع نفسه في الأماكن المعزولة حيث ترتفع الإيجارات بسرعة .
وشهدت أسعار الإيجار بعض الارتفاعات الحادة في المناطق الناشئة التي تحظى بإقبال خاص في كل من الرياض وجدة. ومع ذلك، يكشف الرسم البياني أن هناك في كلتا المدنتين مناطق شهدت حراكًا ضئيلًا خلال عام 2012. وارتفعت معدلات الإيجار في الرياض بنسبة تتراوح بين 1٪ و 14٪ للفلل مع كون الإرتفاعات الأعلى حدة في المناطق المركزية. بينما كانت نسب النمو في الشقق أقل تنوعًا لتتراوح بين بين 3٪ و 10٪ ، مع كون الجزء الغربي من المدينة هو الخاضع لأكبر الضغوطات.
وفي جدة ، شهدت الأجزاء الشرقية من المدينة حراكًا ضئيلًا للغاية ( حوالى 1% في كل من الفلل والشقق، في حين تظهر المناطق الغربية نمواً سريعاً يصل إلى 20٪ للشقق و 6٪ للفلل . ومع ذلك، من المرجح أن هذا الحراك في الشقق يأتي مدفوعًا بزيادة المعروض الجديد عالي الجودة.
وليس هناك شك في أن الكثير من المساكن القائمة في المملكة العربية السعودية تحتاج إلى تجديد أو إعادة بناء ، ولكن هناك حاليا ضغط أقل على هذه المسألة بسبب توافر الوحدات السكنية التي تؤدي وظيفة الإسكان في الوقت الحاضر. وتم توليد بعض الاحتياجات الإسكانية الأخرى ذاتيًا. فعلى سبيل المثال، أدى هدم المساكن على نطاق واسع في مكة إلى توليد الحاجة لاستبدال عدد كبير من الوحدات.
الحيازة العقارية
ويتركز الفكر الحالي أيضا على الـ60% ممن لا يمتلكون منازلهم الخاصة، كما لو وجب أن تكون هذه النسبة صفرًأ. وبغض النظر، هناك دائماً حاجة لوحدات التأجير لتلبية الظروف المؤقتة ، وتنقل العمالة ، والأعراف الاجتماعية ، وغيرها. ويمكن لميل التوجه نحو شراء المنازل أن يختلف أيضا على نطاق واسع ، ففي أوروبا على سبيل المثال ، تبلغ نسبة ملكية المنازل في المملكة المتحدة نحو 70٪ ، بينما تبلغ في ألمانيا 42٪ فقط. لذلك ، فإن معدلات الملكية الحالية في المملكة العربية السعودية هي في الواقع مماثلة على نطاق واسع لتلك الموجودة في ألمانيا التي تعد اقتصاد أوروبا الرائد.
ويبدو إذن أن هذه المسألة ليست مسألة توفر كلي للمساكن المعروضة للبيع، بل هي مزيج من القضايا المتعلقة بنوع المسكن الصحيح وسعره وموقعه. فمثلاً، لم يتم بيع عدد كبير من الوحدات السكنية ذات التكلفة المنخفضة، وبشكل خاص في المخططات السكنية الكبيرة في جنوب الرياض والتي عُرضت لاحقًا للتأجير بسبب ضعف المبيعات. كما وسوف تحتاج التوقعات المرتبطة بأحجام الوحدات وأسعارها الى التنظيم على مر الوقت، وهناك حاجة إلى تأسس سوق للتجارة الثانوية من أجل سماح التنقل في السوق.
ومن المرجح أن تبقى أي شقة يشتريها المواطن السعودي اليوم معه لبقية حياته بسبب ضعف الإقبال على شراء الشقق وإن كانت معقولة السعر، وذلك بالرغم من الضغوط على الإسكان. وبالإضافة إلى ذلك ، فإن نقص الخبرة والإطار التنظيمي في السوق السعودية فيما يتعلق بقضايا مثل التملك الحر وتأجير الملكية، ورسوم خدمة وصيانة المناطق المشتركة جميعها ستستغرق وقتا للتوصل إلى حل، وهذه القضايا تجعل من شراء شقق للسكن غير جذابة لمعظم المشترين.
ومن جهة أخرى، سوف تؤدي قدرة حصول جميع قطاعات المجتمع السعودي على التمويل العقاري إلى تحفيز السوق بشكل كبير، عن طريق إدخال رأس المال اللازم إلى القطاع – في الوقت الحاضر ، أقل من 5٪ من شراء المنازل تتم بالاستعانة بمنتجات الرهن العقاري. ومع ذلك ، فإن الوضع السائد من انعدام الأمن لدى مقرضي الرهن العقاري يعني أن تأمين المخاطر سيتم دمجها في مثل هذه المنتجات، مما يجعلها غير ميسورة لعامة الناس. كما وأن أحدث الأنظمة التي نشرتها مؤسسة النقد العربي السعودي والتي تشكل القانون العقاري وقانون تمويل ، لا تعالج قضية حبس الرهن الرئيسية . فقد نشرت في الوقت الراهن ثلاثة قوانين جديدة لا غير ، ولكن من المؤمل وجود قانونين آخرين قيد الدراسة، يعرفان بـ ” قانون التنفيذ ” و ” قانون الرهن العقاري المسجل ” ، والتي قد تعالج الموضوع بشكل كامل.
سي بي آر إي للبحوث والاستشارات العالمية
أعد هذا التقرير من قبل فريق بحوث سي بي آر إي البحرين، والذي يشكل جزءاً من سي بي آر إي للبحوث والاستشارات العالمية – وهي شبكة من الباحثين والخبراء الاستشاريين البارزين الذين يتعاونون لتقديم أبحاث السوق العقاري، والتوقعات الاقتصادية وحلول الاستشارات العقارية للمستثمرين والمتعاملين في جميع أنحاء العالم.